El término de contrato de arriendo es una situación que puede generar dudas tanto para arrendadores como para arrendatarios. Puede ocurrir porque venció el plazo pactado, porque una de las partes quiere poner fin al contrato, porque existen rentas impagas, porque se incumplieron obligaciones, porque el inmueble debe ser restituido o porque ambas partes desean terminar la relación de común acuerdo.
Antes de gestionar el término de contrato de arriendo, es importante revisar el documento firmado, el tipo de contrato, las cláusulas de aviso previo, la duración pactada, las causales de término, la existencia de deudas, el estado del inmueble, la garantía y las comunicaciones entre las partes.
La Biblioteca del Congreso Nacional explica, en su material Ley Fácil sobre arriendos, que pueden existir contratos temporales pactados mes a mes, contratos indefinidos sin fecha de término y contratos a plazo fijo, donde se establece una fecha para finalizar el arriendo. También señala que el desahucio consiste en comunicar anticipadamente a la otra parte la intención de poner fin al contrato.
Por eso, no todo término de contrato de arriendo funciona igual. Terminar un contrato mes a mes puede requerir un análisis distinto al de un contrato anual con renovación automática, un contrato indefinido, un arriendo con rentas impagas o una situación donde el arrendatario no quiere restituir el inmueble.
Además, la Ley N° 18.101 fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos y contiene reglas relevantes para esta materia. En ciertos casos, también deben considerarse modificaciones legales posteriores, como la Ley N° 21.461, que introdujo mecanismos relacionados con la restitución anticipada del inmueble en juicios de arriendo.
En este artículo revisamos cinco aspectos clave que debes considerar antes de iniciar o responder a un término de contrato de arriendo.
1. Revisar qué tipo de contrato de arriendo existe
El primer paso para evaluar el término de contrato de arriendo es revisar qué tipo de contrato existe. No es lo mismo un contrato pactado mes a mes, uno indefinido, uno a plazo fijo, uno con renovación automática o uno que contempla causales específicas de término anticipado.
El contrato debe revisarse completo, no solo la primera página. Es importante identificar fecha de inicio, duración, forma de renovación, aviso previo, causales de término, obligaciones de las partes, forma de pago, garantía, gastos comunes, servicios básicos y reglas de restitución del inmueble.
En muchos casos, las partes creen que el contrato “ya terminó” porque venció una fecha, pero el mismo documento puede establecer renovación automática si no se dio aviso oportuno. En otros casos, una parte cree que puede terminar de inmediato, pero el contrato exige comunicar con cierta anticipación.
La Ley Fácil de la BCN distingue entre contratos temporales pactados mes a mes, indefinidos y a plazo fijo, lo que confirma la importancia de identificar bien la estructura del arriendo antes de actuar.
También debe revisarse si el contrato se refiere a vivienda, oficina, local comercial, bodega u otro inmueble. El destino del bien puede influir en el análisis de obligaciones, uso del inmueble, entrega, pagos pendientes y efectos del término.
Antes de enviar una comunicación formal o iniciar acciones, conviene ordenar el contrato, anexos, comprobantes de pago, comunicaciones previas, inventario, fotografías y cualquier documento que permita entender cómo se desarrolló la relación de arriendo.
Un término de contrato de arriendo mal comunicado o basado en una lectura incompleta del contrato puede generar conflictos innecesarios.
2. Verificar si corresponde aviso previo o desahucio
Uno de los puntos más importantes en el término de contrato de arriendo es determinar si corresponde dar aviso previo, cómo debe hacerse y con cuánta anticipación. Esto dependerá del tipo de contrato, de las cláusulas pactadas y de la normativa aplicable.
El desahucio, según explica la BCN, consiste en que uno de los contratantes comunica anticipadamente al otro su intención de poner fin al contrato. Esta idea es especialmente relevante cuando una parte quiere terminar una relación de arriendo que no necesariamente finaliza de manera automática en una fecha clara.
El aviso previo debe ser claro. Conviene indicar quién comunica el término, a qué contrato se refiere, cuál es el inmueble, desde qué fecha se pretende poner fin al arriendo y qué se solicita a la otra parte. También es recomendable conservar respaldo de la comunicación.
En la práctica, pueden usarse correos electrónicos, cartas, comunicaciones escritas, notificaciones o medios establecidos en el propio contrato. Si el contrato exige una forma específica de comunicación, debe revisarse cuidadosamente.
Un error frecuente es avisar solo verbalmente. Esto puede generar problemas si después la otra parte niega haber recibido el aviso o discute la fecha desde la cual comenzó a correr el plazo.
También debe distinguirse entre aviso de no renovación, término anticipado, desahucio, incumplimiento contractual y término por mutuo acuerdo. Cada figura puede tener efectos distintos.
Antes de gestionar el término de contrato de arriendo, conviene revisar si el aviso previo está correctamente regulado y si la comunicación que se enviará tiene respaldo suficiente.
3. Revisar rentas, garantía, gastos comunes y deudas pendientes
El término de contrato de arriendo no solo implica entregar el inmueble. También obliga a revisar si existen rentas pendientes, gastos comunes, cuentas de servicios básicos, daños, multas, reparaciones, devolución de garantía u otros pagos asociados.
En muchos conflictos, la discusión principal no es si el contrato terminó, sino qué montos quedan pendientes. El arrendador puede sostener que existen rentas impagas, daños o cuentas pendientes. El arrendatario puede pedir devolución de garantía, discutir descuentos o alegar que entregó el inmueble en buen estado.
La Ley N° 18.101 contempla una regla sobre pagos o devoluciones en caso de mora, señalando que deben reajustarse en la forma indicada por la propia normativa. Esto muestra la importancia de revisar con cuidado los montos pendientes y no tratarlos como simples estimaciones informales.
Para ordenar este punto, conviene reunir comprobantes de pago, transferencias, recibos, cartolas, gastos comunes, cuentas de agua, luz, gas, inventario, fotografías de entrega y comunicaciones entre las partes.
La garantía debe analizarse según lo pactado en el contrato. No siempre corresponde retenerla íntegramente, pero tampoco siempre procede devolverla sin revisar el estado del inmueble o cuentas pendientes. Lo recomendable es justificar cualquier descuento con antecedentes claros.
Antes de cerrar un término de contrato de arriendo, ambas partes deberían intentar dejar constancia escrita de la entrega, fecha, llaves, estado del inmueble, pagos pendientes y acuerdo sobre garantía.
Una liquidación clara reduce el riesgo de conflictos posteriores.
4. Evaluar qué hacer si el inmueble no se restituye
Uno de los escenarios más complejos en el término de contrato de arriendo ocurre cuando el arrendatario no restituye el inmueble, pese a que el contrato terminó, existe incumplimiento o se adeudan rentas. En estos casos, el arrendador no debería actuar por vías de hecho, cambiar chapas, retirar pertenencias o ingresar sin autorización.
La vía adecuada debe evaluarse jurídicamente. Puede corresponder una acción relacionada con término de arrendamiento, cobro de rentas, restitución del inmueble u otra gestión según los antecedentes.
La Ley N° 21.461 introdujo modificaciones a la Ley N° 18.101, incluyendo una regla que faculta al juez, en determinados casos, para ordenar la restitución anticipada del inmueble como medida precautoria dentro de juicios de arriendo, con las condiciones que establece la normativa.
Esto no significa que en todo caso la restitución sea inmediata o automática. Deben revisarse los requisitos, los documentos disponibles, la situación del contrato, las rentas adeudadas, la comunicación entre las partes y la defensa que eventualmente pueda plantear el demandado.
También puede ocurrir que no exista contrato vigente, que la ocupación derive de mera tolerancia, que exista un conflicto familiar, una promesa incumplida, un arriendo verbal o una situación de ocupación irregular. En esos casos, la acción aplicable puede variar.
Antes de iniciar un término de contrato de arriendo con restitución del inmueble, conviene ordenar contrato, comprobantes de pago, certificado de dominio si corresponde, comunicaciones, estado de deuda, antecedentes del ocupante y cualquier documento que permita explicar la relación jurídica.
Actuar con respaldo evita errores y permite escoger mejor el camino.
5. Formalizar la entrega y evitar conflictos posteriores
El último aspecto clave en el término de contrato de arriendo es formalizar la entrega. Muchas veces las partes se concentran en la salida física del inmueble, pero no dejan constancia del estado de entrega, llaves, cuentas, garantía o pagos pendientes.
Lo ideal es preparar un acta simple de entrega. Puede indicar fecha, identificación de las partes, dirección del inmueble, entrega de llaves, estado general, lectura de medidores, fotografías, muebles o artefactos incluidos, cuentas pendientes, devolución o retención parcial de garantía y observaciones relevantes.
También conviene respaldar la entrega con fotografías o videos, especialmente si existen daños, deterioros, reparaciones pendientes o desacuerdo entre las partes.
Si el arrendatario entrega el inmueble, debería guardar respaldo de esa entrega. Si el arrendador recibe el inmueble, debería revisar su estado con prudencia y dejar constancia de cualquier observación dentro de un plazo razonable.
El Código Civil contempla reglas generales sobre arrendamiento y término, incluyendo consecuencias cuando el término se produce por culpa del arrendatario en determinados casos. Esto refuerza la importancia de revisar las obligaciones pactadas y el contexto del incumplimiento antes de cerrar el caso.
Un término de contrato de arriendo bien documentado puede evitar conflictos sobre deudas, daños, garantía o fecha real de entrega.
También puedes revisar nuestro artículo sobre Contrato de arriendo: 5 cláusulas importantes antes de firmar, especialmente si necesitas revisar las cláusulas antes de actuar. Si el problema se relaciona con rentas impagas o restitución del inmueble, puede ser útil revisar nuestro artículo sobre Arriendo no pagado: 5 aspectos clave para recuperar el inmueble. Además, si la ocupación del inmueble continúa sin respaldo suficiente, puedes revisar nuestro contenido sobre Ocupación irregular de inmueble: ¿Cuándo procede la demanda de precario?.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se pone término a un contrato de arriendo?
El término de contrato de arriendo depende del tipo de contrato, plazo, cláusulas de aviso previo, causales pactadas, existencia de incumplimientos y normativa aplicable. Conviene revisar el documento antes de comunicar el término.
¿Qué pasa si el contrato se renovó automáticamente?
Si el contrato contempla renovación automática, debe revisarse si se dio aviso oportuno de no renovación. Si no se hizo, puede discutirse que el arriendo continuó bajo las condiciones pactadas.
¿Pueden descontar la garantía al terminar el arriendo?
Depende de lo pactado y de los antecedentes. Puede discutirse la devolución o descuentos por rentas, gastos, cuentas o daños, pero lo recomendable es respaldar cualquier cobro con documentos, fotografías o comprobantes.
¿Qué hago si no restituyen el inmueble?
Si no se restituye el inmueble tras el término de contrato de arriendo, se debe revisar el contrato, las deudas, comunicaciones y antecedentes para evaluar la acción correspondiente. No es recomendable actuar por vías de hecho.
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No prometemos resultados automáticos ni soluciones iguales para todas las situaciones. Cada caso debe analizarse según el contrato, documentos, pagos, comunicaciones, estado del inmueble, plazos y conducta de las partes.
Si necesitas orientación sobre término de contrato de arriendo, puedes contactarnos por WhatsApp y contarnos brevemente tu situación.
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